A discussão sobre a tributação do aluguel por temporada pelo Imposto sobre Serviços (ISS) tem ganhado força no Brasil. A Constituição estabelece, no artigo 156, que o ISS incide sobre a prestação de serviços definidos em lei complementar. De modo geral, a locação de bens, quando realizada sem prestação de serviços, não é considerada um serviço e, portanto, não deve ser tributada pelo ISS – entendimento já consolidado inclusive pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Desde meados de 2025, porém, alguns municípios brasileiros têm tentado reinterpretar esse enquadramento para incluir o aluguel por temporada como um serviço sujeito ao ISS. Em sentido oposto, o Judiciário tem reiteradamente afastado essas cobranças, reforçando que a atividade de locação, por si só, não configura prestação de serviço e não está sujeita ao imposto. O debate ganhou novos contornos no início deste ano, após a circulação de informações equivocadas sobre a reforma tributária e a tributação do aluguel por temporada, posteriormente esclarecidas pela Receita Federal.
As cortes superiores têm posições predominantes em não reconhecer o aluguel por temporada como um serviço. A começar pelo Supremo Tribunal Federal (STF), que possui entendimento consolidado quanto à não incidência do ISS sobre locações dissociadas da prestação de serviços, entendimento cuja lógica vem sendo aplicada também à locação de imóveis.
A Súmula 31, do STF, prevê como inconstitucional a incidência do ISS sobre operações de locação de bens móveis, enquanto o Tema 212 também decidiu como inconstitucional a cobrança do imposto na locação dissociada da prestação de serviços.
Esse também é o caminho seguido pelo STJ. No julgamento do REsp 952.159/SP, de relatoria do ministro Mauro Campbell Marques, a Corte entendeu que o ISS não incide na locação tanto por não haver previsão específica na lei (para bens imóveis) quanto pelo fato de o contrato de locação ser incompatível com o conceito de “prestação de serviços”.
Os precedentes têm sido aplicados por Tribunais de Justiça nos casos de locação por temporada. O desembargador Octavio Machado de Barros, da 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), concluiu que o ISS não incide em operações relativas à locação de bens imóveis, “dada a ausência de previsão legal, sob pena de ofensa a estrita legalidade tributária, até mesmo porque o conteúdo do contrato de locação é incompatível com o conceito de prestação de serviços”, por exemplo (apelação cível 1032358-70.2022.8.26.0053).
O Supremo também já esclareceu que a prestação de serviços exige um conjunto de atividades materiais ou imateriais, prestadas com habitualidade e intuito de lucro. O que não acontece no caso da locação.
Serviços eventuais, como limpeza entre estadias, não transformam a locação em serviços de hospedagem. Por isso, atualmente, os usuários pessoas físicas que alugam seus imóveis em plataformas como o Airbnb, por exemplo, sujeitam-se ao imposto sobre a renda (IRPF) auferida com essa atividade; enquanto a plataforma, com sede em São Paulo, recolhe o ISS sobre sua taxa de serviço.
Municípios inserem a possibilidade de cobrança do ISS
Mesmo com os precedentes dos Tribunais Superiores que entendem que a locação não configura fato gerador do ISS, alguns municípios vêm tentando enquadrar a locação por temporada como serviço de hospedagem para cobrar o tributo municipal.
Como exemplos recentes, Salvador (BA) sancionou em 24 de outubro de 2025 a Lei 9.877/2025, que atualiza o Código Tributário Municipal (CTM) e responsabiliza as plataformas de locação por temporada pelo recolhimento local do ISS, ainda que as empresas sejam sediadas em outro município.
O município de Ponta Grossa (PR) também modificou sua legislação relativa ao ISS – por meio da edição da Lei Municipal 15.600/2025, que alterou dispositivos da Lei Municipal 7.500/2004 – para incluir a responsabilidade tributária das plataformas, como Airbnb e Booking, pela retenção do ISS supostamente devido sobre as atividades de locação por temporada
Para possibilitar essa cobrança, legislações municipais tentam classificar a locação por temporada nos itens 9.01 e 9.02 (que incluem hospedagem em hotéis e ocupação por temporada com fornecimento de serviços) da lista anexa à Lei Complementar (LC) 116/2003, que regulamenta o ISS. Na época da aprovação da LC, houve o veto para impedir a cobrança do tributo sobre locação.
Para Vanessa Canado, coordenadora do Núcleo de Tributação do Insper, os municípios agora tentam contornar esse veto. “Não só temos uma jurisprudência que afasta a incidência do tributo, mas o próprio veto à LC 116/2003 prevê a impossibilidade legal de cobrar o ISS sobre as locações”, ressalta.
Na avaliação de Betina Grupenmacher, advogada e professora de Direito Tributário da Universidade Federal do Paraná (UFPR), o aumento da procura pela locação por temporada tende estimular o consumo em comércio e serviços. Isso porque, embora não haja recolhimento de tributos pelas acomodações, o aumento do turismo tem como consequência o incremento do consumo de serviços, principalmente ligados ao turismo. “O incentivo à locação pode abarcar mais pessoas visitando os municípios, seja do ponto de vista turístico quanto profissional”, afirma.
Isso é também o que indicam os números. Um estudo elaborado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), divulgado em outubro, mostra que o aluguel por temporada contribuiu com R$ 8 bilhões de tributos diretos sobre a renda no Brasil em 2024. No estado de São Paulo, por exemplo, foram arrecadados cerca de R$ 2,5 bilhões, enquanto o Rio de Janeiro recebeu R$ 1,5 bilhão em impostos.
Somados os efeitos diretos e indiretos, a pesquisa aponta que a atividade adicionou R$ 55,8 bilhões ao PIB do Brasil no ano passado.
Reforma tributária pode ajudar a pacificar a questão
A disputa em relação à cobrança ou não do ISS a depender do tipo de consumo se dá, em certa medida, pela forma como a tributação aos consumidores foi construída no Brasil, como explica Vanessa Canado. “Quando o ICMS e o ISS foram criados, não adotamos a lógica de um imposto único para incidir sobre o consumo de quaisquer bens e serviços, independentemente da forma como eles se dão. Então o problema é que a jurisprudência foi formada em cima de um conceito de serviço mais ontológico, que não olhava para a lógica econômica do tributo”, afirma.
Com a regulamentação concluída em 2026 (LC 227/2026), a reforma tributária tende a pacificar o debate, ao disciplinar nacionalmente a tributação do consumo, inclusive nas operações com bens imóveis. O novo sistema substitui tributos como o ISS pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que passam a tratar o tema de forma coordenada em todo o país.
Recentemente, diante de interpretações equivocadas, a própria Receita Federal esclareceu que não há criação de imposto generalizado para pessoas físicas que alugam imóveis por temporada. A eventual equiparação à hotelaria, com incidência de IBS e CBS, aplica-se apenas a situações específicas previstas em lei, e não transforma automaticamente a locação residencial em prestação de serviços.
O enquadramento nessa hipótese de equiparação exige que o contribuinte esteja no regime regular de IBS e CBS e que a locação tenha prazo inferior ou igual a 90 dias. Nos demais casos, aplica-se o regime específico de bens imóveis. Para pessoas físicas, a caracterização como contribuinte de IBS/CBS exige mais de três imóveis e receita anual superior a R$ 240 mil. Logo, na opinião da professora Grupenmacher, da UFPR, a reforma tributária traz maior clareza quando comparada ao regime atual, “à medida que estabelece expressamente a incidência de IBS/CBS sobre a locação, inclusive a de temporada, bem como estabelecendo os requisitos para caracterização do locador pessoa física como contribuinte dos tributos”.
Contudo, ela pondera que a adoção de soluções locais durante este período de transição, como as iniciativas de Ponta Grossa e Salvador, pode desorganizar o sistema tributário e gerar insegurança jurídica. A preocupação é que esses movimentos conflitem com o objetivo de simplificação almejado pelo novo sistema tributário, criando riscos de dupla incidência.
Aluguel por temporada na lei
Além da discussão tributária, o aluguel por temporada no Brasil é regulado pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e não configura atividade comercial hoteleira, que é regulamentada pela Lei Geral do Turismo (no artigo 23) e envolve essencialmente a prestação de serviços de hospedagem.
Na legislação, as locações de imóveis por temporada são regulamentadas pela Seção II, e, no artigo 48, fica estabelecido que a locação por temporada é “aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de seu lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a 90 dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”. Nessa linha, a curta estadia é uma das premissas, mantendo o caráter residencial do imóvel.
Na prática, a reforma tributária já oferece o caminho para tratar o aluguel por temporada de forma nacional e coordenada, via IBS/CBS no destino. Criar soluções locais de ISS neste período de transição contraria a lógica de coordenação nacional prevista na reforma e amplia o risco de sobreposição e insegurança jurídica.